Immobilienfonds sind Gesellschaftsformen, bei denen Kapital von mehreren Anlegern gebündelt wird mit dem Ziel, es in Immobilien zu investieren. Damit stellt diese Art von Fonds eine Alternative für Investoren dar, die keine einzelne Immobilie, wie eine Eigentumswohnung, kaufen möchten. Zu unterscheiden sind hierbei offene und geschlossene Immobilienfonds, die im Folgenden erläutert werden:
Als offene Immobilienfonds werden offene Investmentfonds bezeichnet, durch die sich Kapitalanleger mit kleinen Beträgen an Immobilien beteiligen können. Ein offener Immobilienfonds ist ein Grundstücks-Sondervermögen, das je nach Größe des Fonds auf eine bestimmte Anzahl an Immobilien aufgeteilt werden muss. Meist wird das Geld der Anleger in Gewerbeimmobilien, wie Shoppingcenter, Bürogebäude oder Hotels, investiert, um durch Mieterträge und Wertsteigerungen der Objekte Erträge zu erwirtschaften. In den einzelnen Fonds befinden sich oft diverse Objekte aus unterschiedlichen Ländern. Allerdings wird nicht das komplette Geld in Immobilien angelegt, sondern auch in Zinspapiere investiert, damit Anleger ausgezahlt werden können, die ihre Anteile verkaufen wollen. Somit kommen diese jederzeit an ihr Geld.
Die Liquiditätsreserve des Fonds muss mindestens 5 Prozent des Fondsvermögens ausmachen, aber nicht über 49 Prozent steigen. So ist die Kapitalanlagegesellschaft (KAG) verpflichtet, einen Fonds vorübergehend zu schließen, wenn dessen Liquiditätsreserve weniger als 5% des Fondsvermögens beträgt. Das Risiko, mit dem dies passiert, wird als Aussetzungsrisiko bezeichnet. Tritt der Fall ein, dass mehr Fondsanteile zurückgegeben werden als es flüssige Mittel gibt, darf Fremdkapital aufgenommen werden oder die Immobilien müssen verkauft werden.
Die Kapitalanlage in Immobilienfonds kann auch steuerliche Vorteile mit sich bringen. Denn ein Teil des Gewinns ist steuerfrei, da er auf Wertsteigerungen der Objekte beruht. Der übrige Teil, der auf die Mieteinnahmen entfällt, lässt sich als Einkünfte aus Kapitalvermögen besteuern. Falls diese Einkünfte in Ländern erzielt werden, mit denen Doppelbesteuerungsabkommen existieren, so können diese unter Umständen auch steuerfrei sein.
Auch sind offene Immobilienfonds besonders gut als Baustein für ein gemischtes Depot geeignet. Denn Immobilien können ein Depot aus Aktien und Zinsanlagen sinnvoll ergänzen. Immobilienfonds sind für relativ wenig Geld verfügbar, sollten jedoch nur beigemischt werden.
Als geschlossene Immobilienfonds werden unternehmerische Beteiligungen gesehen, die oft nur in eine einzige Immobilie investieren. Wenn eine Person Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds kauft, wird er zum Miteigentümer dieser Objekte und trägt somit zum Erfolg und Misserfolg bei. Die Höhe der Haftung ist abhängig von der Rechtsform. So kann der Anleger einer Kommanditgesellschaft (KG) sein eingesetztes Geld verlieren. Bei einer GbR hat er unter Umständen sogar eine Nachschusspflicht. Der Initiator kassiert dabei Geld, damit daraus beispielsweise ein Einkaufszentrum oder ein Bürokomplex finanziert werden kann. Ein geschlossener Immobilienfonds lohnt sich besonders, wenn die Objekte immer komplett vermietet sind und die Mietpreise stimmen. Sind diese Gegebenheiten nicht gegeben, können hohe Verluste die Folge sein.
Ein Risiko besteht darin, dass geschlossene Immobilienfonds eine hohe Mindestanlagesumme haben. Meist ist eine Beteiligung erst ab 5.000 Euro möglich. Überdies beträgt die Laufzeit dieser Immobilienfonds über zehn und mehr Jahre und ist vor Ablauf der Mindestlaufzeit nur mit Verlusten kündbar.
Steuerlich gestalten sich geschlossene Immobilienfonds in der Weise, dass sie mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden, da die Abgeltungssteuer nicht greift. Dagegen sind Veräußerungsgewinne nach Ablauf einer zehnjährigen Frist steuerfrei. Erfolgt eine Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds mit einem Objekt im Ausland, so müssen die Erträge in Deutschland nicht versteuert werden.
| Unterschiede | Offene Immobilienfonds | Geschlossene Immobilienfonds |
|---|---|---|
| Risikostreuung | Höheres Risiko, da in viele Immobilien investiert wird | Niedrigeres Risiko, da nur in ein oder zwei Objekte investiert wird |
| Investitionsvolumen | Nicht beschränkt | Beschränkt |
| Anteile-Verkauf | Jederzeit möglich | Erst am Ende der Laufzeit möglich |
