Einigung über wesentliche Vertragsbedingungen
Hier einigt sich der Interessent in der Regel mit dem Makler über Bestandteile des Vertrages, wie den Kaufpreis oder den Besitzübergang.
Wohnungskauf –
Viele Menschen verfolgen den Traum vom Eigenheim. Nicht nur bei Familien steht der Kauf eines Eigenheims ganz oben auf der Wunschliste. Auch alleinstehende Personen und Paare wollen in vielen Fällen keine Miete mehr zahlen und setzen auf einen Immobilienkauf. Eine derartige Investition sollte aber genau geplant werden, um keine Enttäuschung zu erleben. Folgender Ratgeber zeigt auf, was es bedeutet, ein Eigenheim zu kaufen und was es dabei zu beachten gilt.
Aus welchen Gründen wird eine Wohnung gekauft?
In erster Linie wird sich für den Kauf einer Wohnung entschieden, wenn man Selbstbezug anstrebt oder das Objekt zur Kapitalanlage nutzen will. Ersteres meint, man bewohnt die gekaufte Immobilie selbst. Meist mit der Motivation, nicht länger Miete zu bezahlen, sondern in den eigenen vier Wänden zu leben. Eine Kapitalanlage bedeutet hingegen, dass eine Wohnung mit dem Ziel einer Vermietung erworben wird. Man investiert somit sein Geld in ein Objekt, das einem gehört, aber andere darin wohnen.
Mit welchen Wohnungspreisen muss gerechnet werden?
Die Preise für Eigentumswohnungen lassen sich nicht pauschalisieren. Faktoren wie Größe und Lage sind hierbei entscheidend.
Wie kann das derzeit niedrige Zinsniveau genutzt werden?
Die derzeit niedrigen Zinssätze für Baudarlehen haben einen großen Einfluss auf das Kaufverhalten. Wurden 2011 noch 4,16 Prozent für einen Baukredit fällig, so waren es bereits im Jahre 2013 nur noch 2,58 Prozent. Ein Grund dafür ist die Niedrigzinspolitik durch die Zentralbanken. Allerdings wird von einem überstürzten Kauf einer Wohnung abgeraten. Denn nicht nur das Zinsniveau spielt bei einer Immobilieninvestition eine Rolle. Auch Faktoren, wie die Lage oder die Art des Objekts, sollten berücksichtigt werden.
Wie viele Menschen in Deutschland sind Wohnungseigentümer?
In Deutschland herrscht im Gegensatz zu anderen europäischen Ländern eine relativ niedrige Wohnungseigentumsquote. Im Jahr 2012 lag die Quote der deutschen Wohnungseigentümer bei 46 Prozent, woraus sich ein deutlicher Unterschied zu Italien mit 77 Prozent und Spanien mit 85 Prozent ergibt. Als Ursache hierfür kann gesehen werden, dass die Wohngewohnheiten in den südlichen Ländern eine komplett andere ist als im Norden Europas. So ist es in Spanien beispielsweise unüblich, eine Wohnung zu mieten. In den letzten Jahren ist allerdings auch ein Trend hin zum Wohnungseigentum in Deutschland entstanden, was an der Wohnungseigentumsquote bestimmter Bundesländer, wie im Saarland oder in Niedersachsen, abzulesen ist.
Welche Rolle spielt der Notar beim Wohnungskauf?
In Deutschland ist ein Notar Pflicht beim Kauf einer Immobilie, da er einen unabhängigen Berater darstellt. Der Notar stellt den reibungslosen Ablauf des Kaufes sicher und berät sowohl den Käufer als auch den Verkäufer. Beide Parteien können den Notar frei wählen. Daher besteht die Möglichkeit, dass Käufer und Verkäufer verschiedene Notare wählen, was zur Folge hat, dass die Beurkundung getrennt stattfindet. Üblich ist jedoch, dass sich die Parteien gemeinsam bei einem Notar treffen, um Fragen zu klären und Änderungen am Kaufvertrag vornehmen zu lassen. Die Notarkosten sind vom Kaufpreis abhängig und gesetzlich geregelt.
Was gehört zu einem Kaufvertrag?
Nur durch einen Kaufvertrag ist ein Wohnungskauf rechtskräftig. Zu einem Kaufvertrag gehören aber noch weitere Unterlagen, die im Folgenden kurz erläutert werden:
Grundbuchauszug
Ein Grundbuchauszug stellt die Abschrift aller Eintragungen im Grundbuch dar. Darin werden Informationen über den Eigentümer des Grundstücks, über potentielle Hypotheken und über Wohn- und Nutzungsrechte des betreffenden Grundstücks angezeigt.
Teilungserklärung
Eine Teilungserklärung ist eine Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsteile aufgespalten wird. Diese Anteile sind mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen bzw. an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden.
Gemeinschaftsordnung
Diese wird von den Eigentümern der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen und dient dazu, dass diese eigene Regeln aufstellen können. Dabei muss sich an das Wohnungseigentumsgesetz gehalten werden.
Verwaltervertrag
In einem Verwaltervertrag wird das Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem von ihr bestellten Verwalter geregelt. Mit dem Vertrag werden den Parteien eine Rechts- und Handlungssicherheit bezüglich ihrer gegenseitigen Rechte und Pflichten sichergestellt.
eigentlicher Kaufvertrag
Ein Kaufvertrag besteht aus zwei aufeinander bezogenen Willenserklärungen, die als Angebot und Annahme bezeichnet werden. Dabei werden die beiden beteiligten Parteien als Käufer und Verkäufer betitelt. Durch die Unterzeichnung des Kaufvertrages wird der Verkäufer verpflichtet, die Kaufsache zu übereignen. Im Gegenzug muss der Käufer den Kaufpreis bezahlen und die gekaufte Sache abnehmen.
Diese Dokumente sollte man kennen, wenn man eine Wohnung kauft oder besitzt. Beim Kauf einer Altbauwohnung kommen zusätzlich die letzten Abrechnungen der Betriebskosten, der Nachweis über Wohngeldrückstände, die Unterlagen zur Instandhaltungsrücklage, der Versicherungsschutz, die Protokolle und die Beschlussfassungen der Eigentümerversammlung zu den Unterlagen hinzu, über die man Kenntnisse haben soll. Bei einem Neubau ist es hingegen wichtig, Baupläne und Baubeschreibungen, Nachweise über die Baugenehmigungen, die Abgeschlossenheitsvereinbarung, die Wirtschafts- und Bonitätsauskunft des Bauträgers und die Protokolle der Schlussabnahme des Gemeinschaftseigentums zu prüfen.
Wie gestaltet sich ein Wohnungskauf?
Bevor in den eigenen vier Wänden gewohnt werden kann, sind einige Schritte notwendig, um den Kauf abzuwickeln. Folgend werden diese Schritte aufgelistet und kurz erläutert:
Welche Arten des Erwerbs gibt es?
Es existieren verschiedene Erwerbsarten einer Wohnung. Die elementarsten sind dabei der Standardkauf, der Kauf im Erbbaurecht sowie der Kauf auf Leibrente. Diese werden folglich betrachtet:
Standardkauf
Hier wird die Wohnung zu einem festgesetzten Preis erworben. Dieser muss entweder sofort oder in Raten bezahlt werden. Falls nicht genügend Eigenkapital vorhanden ist, wird die Zahlung über ein Darlehen einer Bank finanziert.
Erbbaurecht
Dieses Recht besagt, dass gegen Zahlung eines regelmäßigen Entgeltes, des sogenannten Erbbauzinses, auf einem Grundstück ein Bauwerk errichtet oder unterhalten werden darf. Der Grund und Boden, auf dem das Gebäude steht, wird nicht miterworben. Die Wohnung wird also für eine bestimmte Laufzeit gekauft (meistens 66 oder 99 Jahre), wobei monatlich eine Art Miete zu zahlen ist. Dies bietet den Vorteil, dass der Kaufpreis der Immobilie günstiger ist als eine Wohnung, die durch den Standardkauf erworben wird. Jedoch gestaltet es sich schwieriger, die Immobilie weiterzuverkaufen.
Leibrente
Die Leibrente ist eine Zahlung des Käufers an den Verkäufer, die bis zu einem bestimmten Ereignis – meist der Tod des Rentenempfängers – ausgezahlt wird. Dies kann sich sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer lohnen, da diese bis zum Tod fällig wird und somit ein Gesamtbetrag nicht vorhersehbar ist. In vielen Fällen wird zusätzlich vereinbart, dass zu Beginn eine Einmalzahlung geleistet wird.
Wie finanziere ich den Wohnungskauf?
In den meisten Fällen kann ein Wohnungskauf nicht alleine durch Eigenkapital finanziert werden. Daher nehmen sich viele künftige Wohnungseigentümer bei einer Bank, einer Versicherung oder einer Bausparkasse einen Kredit auf, der zuzüglich Zinsen über eine gewisse Laufzeit abgezahlt werden muss. Gewöhnlich kommt hier ein Annuitätendarlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten) zum Tragen. Die Annuitätenrate wird aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammengesetzt. Der Zinsanteil wird mit jeder Rate zugunsten des Tilgungsanteils verringert.
Welche Fördermöglichkeiten gibt es?
Es besteht beim Wohnungskauf die Möglichkeit eines Förderkredites der staatlichen Förderbank KfW. Diese beteiligen sich finanziell am Kauf durch günstige Kredite und Zuschüsse. Ein erheblicher Vorteil der KfW-Bank ist, dass die Zinsen meist niedriger sind als bei anderen Banken. Ferner müssen oft in den ersten Jahren, in der die Immobilie bewohnt wird, keine Tilgung gezahlt werden.
Neben Krediten und Zuschüssen der KfW gibt es viele weitere Möglichkeiten der Förderung. Spezielle Förderprogramme der Bundesländer bieten beispielsweise günstige Darlehen oder Zuschüsse für den Wohnungskauf. Für Familien mit Kindern werden unter anderem von den Kommunen und Kirchen verbilligte Bauplätze vergeben oder Baukostenzuschüsse ausgezahlt.
Mit welchen Nebenkosten ist beim Wohnungskauf zu rechnen?
Beim Kauf einer Wohnung fällt nicht nur der Kaufpreis an. Auch Nebenkosten, die ungefähr fünf bis acht Prozent des Kaufpreises ausmachen, entstehen dabei. Als Nebenkosten werden folgende Ausgaben gerechnet:
Grunderwerbssteuer
Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder Grundstücksanteils zustande kommt. Als Ländersteuer kann sie den Kommunen übergeben werden. In Bayern beläuft sich die Grunderwerbssteuer auf 3,5 Prozent des Kaufpreises, wobei sonstige Vereinbarungen hinzukommen können, die mit dem Käufer getroffen worden sind.
Notar- und Grundbuchkosten
Beim Wohnungskauf ist ein Notar unverzichtbar. Es fallen daher Notar- und Grundbuchkosten an. Diese belaufen sich auf etwa ein bis eineinhalb Prozent des Kaufpreises.
Mögliche Provision
Wenn ein Makler für den Kauf bzw. Verkauf einer Wohnung beauftragt wurde, fällt eine Provision an. Die Höhe kann individuell vereinbart werden, obwohl es bestimmte Richtwerte in den einzelnen Bundesländern gibt. In Bayern existiert zum Beispiel ein Orientierungspunkt von 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.
Mögliche Finanzierungskosten
Als Finanzierungskosten werden all die Kosten betitelt, die bis zur Auszahlung des Darlehens und dem Beginn der regelmäßigen Zins- bzw. Tilgungszahlung fällig werden. Hierzu rechnet man Wertermittlungsgebühren, Bereitstellungszinsen und Vermittlungsgebühren.
Bestandsimmobilie oder Neubau – Welche ist die bessere Variante?
Auf der Suche nach der passenden Eigentumswohnung stoßen die Kaufinteressenten meist auf zwei Varianten: Den Kauf einer Bestandsimmobilie, d.h. in einem Altbau, oder einer Neubauwohnung. Bei beiden können sich Vor- und Nachteile herauskristallisieren, die vor dem Erwerb genau abgewogen werden sollten.
Vor- und Nachteile beim Kauf einer Altbauwohnung:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Preisgünstiger | Höhere Instandhaltungsrücklagen |
| Chance, das Gebäude zu besichtigen | Höherer Renovierungsbedarf |
| Altbauflair | Baujahrtypische Mängel |
Vor- und Nachteile beim Kauf einer Neubauwohnung:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Niedrigere Instandhaltungskosten | Oft nur Bauunterlagen und -planung vorhanden |
| Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger | Meist keine besserer Lage als bei Bestandsimmobilien |
| Einfluss auf Einrichtung und Bauweise |
Welche Risiken können beim Wohnungskauf anfallen?
Der Wohnungskauf bringt wie auch andere Käufe Risiken mit sich. So ist beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage die Lage der Immobilie entscheidend. Wenn sich hierbei Veränderungen ergeben, können sich negative Folgen herausbilden. Ebenso ist der Mietmarkt nicht vorauszusehen, was niedrigere Mieterträge zur Folge haben kann. Darüber hinaus besteht das Risiko, dass Mieter die Wohnung nicht richtig pflegen oder ihre Mieterpflichten vernachlässigen.
Dagegen ist beim Kauf einer Wohnung zum Selbstbezug entscheidend, dass das Umfeld der Wohnung stimmig ist. Im Normalfall bleibt man in einer Eigentumswohnung länger wohnen als in einer Mietswohnung, daher sind beispielsweise angenehme Nachbarn und eine gute Infrastruktur von Wichtigkeit.
Darüber hinaus besteht das Risiko, wenn man bei einem Bauträger kauft, dass dieser die Wohnung nicht fertigstellt oder nicht für Bauschäden aufkommt. Jedoch gibt es eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren nach der Abnahme der Wohnung, die besagt, dass innerhalb dieses Zeitraumes Mängel geltend gemacht werden können. Einen Unterschied stellt hierbei dar, ob die Mängel durch falsche Bautätigkeiten oder durch falsches Nutzungsverhalten hervorgerufen wurden. Wenn bereits in die eigenen vier Wände eingezogen wurde oder die Wohnung vermietet wurde, kann man sich mit Versicherungen vor Risiken schützen, wie mit einer Wohngebäudeversicherung oder der Grundbesitzerhaftpflicht.
